中阳期货

接受采访时，时代中国控股（1233.HK）董事会主席、执行董事兼行政总裁岑钊雄习惯准备小条，提醒自己哪些该说，哪些不该说。不外在2018年3月1日，“时代地产”更名为“时代中国”的时刻，他的雄心壮志与激情汹涌，照样让他多说了一些。

“时代中国将致力于短期内生长为千亿级企业，这将是时代中国更名后的第一仗。”讲出这话的时刻，他难过地露出微笑。那感受，似乎回到了29岁，回到了曾经创业的广州东风路健力宝大厦，高喊着“退下去守候，或是跳出来搏一搏”，然后向前一跃。

既然满眼都是天南地北，一张小纸条基本框不住四溢的野心。

岑钊雄还拿出了“都会生长服务商”以及“天下500强”的远大愿景，设计将项目开发、物业服务、都会旧改、长租公寓、家居家装等产业链，所有塞进时代中国的屋子里。

现在三年过去了，“破千亿”的第一仗还在打，“都会生长服务商”不成型，“天下500强”的大梦看似仍遥遥无期——外面的天下已经天翻地覆，时代中国一切照样刚最先的样子，有限的增进空间，尚撑不起岑钊雄的三大宏愿。

比营收、净利润增进有限更无奈的是欠债、成本压力不停攀升，正让时代中国失去光泽，可观的投资价值成了空谈。或许另岑钊雄头疼的问题，不应该是若何实现昔时的理想，而是若何脱节眼下的拮据，究竟在现在的地产圈儿，活下去都是个很现实的问题。

三个宏愿

在很多人眼中，岑钊雄的三个宏愿简直不是空穴来风。

引用他的看法，成为天下500强，时代中国要兼具三项硬实力：天下领先的公司治理、盈利模式、价值缔造能力，营业要处于行业领先地位，还要有全球化生长的手段。“从‘时代地产’到‘时代中国’，它不仅仅是简简单单两个字的改变。”岑钊雄示意。

凭据岑钊雄对时代中国战略设计，物业开发与都会革新组成双线生长的框架。一方面加速物业开发周转速率，为生长提供足够的流动性；另一方面贮备旧改项目，“用时间换利润”扩充想象空间。眼下，两大板块的收入占比总营收已跨越98%。

在物业开发环节，岑钊雄表现出惊人的勇气和气概气派，花钱时刻气势磅礴：先在2018年9月，以5.54万元/平方米的楼面价，刷新了广州单价纪录；随后在其他房企求稳生长时，昔时花掉129.67亿元激进拿地；之后在2019年继续刷新烧钱纪录。

曾有机构统计，除了广东省汕头市澄海区地块，2019年时代中国拿地溢价率在33%以上；这一年花掉247亿元，同比增进90.48%。云云肯花钱、敢花钱，整个地产圈相似案例不多，不外时代中国已经做到了。

“我们不觉得买贵了。”至少岑钊雄意犹未尽。

至于旧改项目的收储，更是顺风顺水：2017年，时代中国已经与广州、佛山、深圳、东莞等都会，签署68个更新项目，共计约600万平方米的土地资源，所有项目都集中在粤港澳大湾区的黄金区域。

到2018年，时代中国将都会更新板块首次入账营收，总计孝敬27.76亿元，昔时营收占比到达8.1%。

“70个（项目）都是我们的，跑不掉了。”凭据岑钊雄的预计，这些项目最终能孝敬土储近2000万平方米，总货值跨越5000亿元。在地产圈，具备一致规模的企业并不多。

既有物业开发完成回血，又有都会更新历久挖潜，“两条腿走路”的时代中国数据确实悦目。汇总2015-2018时代公司财报信息，时代中国合约销售额突飞猛进，年复合增进率稳固维持在45.9%——这比大摩给出34%的预期还要高，也让后者给出了“增持”的评级。

公司赚钱很快，营业处于行业领先，距离杀青天下500强的梦想，只差那么几个在外洋落地的开发项目了。抬眼看看天下500强的门槛，也没有那么高。

在岑钊雄提出大设计时，时代中国与昔时天下500强“门槛”的数据相差不大，也就是“踩几脚油门”的事。已是天下500强级别的竞争者，还愁业绩无法破千亿？

或许最难题的，只是若何掩饰“都会生长服务商”的角色，仅此而已。

“泄气”的时代中国

2019年9月9日，时代中国公布通告称，完成对下属物业公司时代邻里（9928.HK）分拆，于联交所自力上市。

算上业绩占比1.42%的租赁营业，在“都会生长服务商”的大宇宙中，寻找到第四个角色定位。至少在形态上，岑钊雄距离梦想又近一步。

可是涉及整体生长，一切又不那么顺遂。

时代中国2018年就提出了破千亿的设想，可是年终的条约销售额只有606亿元；2019年又是一番大刀阔斧的生长，年底算总账时，784亿元的条约销售额同样没有达标。

“千亿目的不是很主要的目的，我们信赖今年不实现，明年也会实现。”进入2020年，眼看疫情影响深入与市场调控政策加码，岑钊雄爽性丢掉了快速实现“千亿销售规模”设计。

在地产圈儿，不少人说过这样“泄气”的话：叹息竞争猛烈，金地团体（600383.SH）董事长凌克放下姿态，赞成金地追求营业规模壮大，但不唯规模；禹洲团体（1628.HK）董事长林龙安也曾求退，决议未来2-3年公司不再追求量。

不外在2020年12月初，禹州团体通告示意已经杀青千亿目的；至于金地，2017年已杀青千亿规模——只有在杀青目的以后，“不在乎”才真正值钱；岑钊雄也在说“不在乎”，只是听上去难免有那么一点酸。

连千亿销售规模都无法实现，还能成为天下500强吗？凭据克而瑞公布数据，2019年突破千亿规模的房企有34家，可是入围榜单的只有5家公司。云云生长下去，岑钊雄的理想若何兑现？

实在相比目的不能实现，更让他感应危险的，应该是时代中国的走势。

为了实现规模化生长，时代中国不停提升拿地金额与溢价水平，迅速推高了整体债务压力。有媒体统计，仅2019年其发债次数就有12次，每次融资的目的都是借新还旧，填补项目增进带来的资金缺口。

既然是融资，就躲不外资金成本。财报数据显示，从2018年最先，时代中国迎来了短债与欠债总额的“双增进”，净欠债率从2016年的55.1%，提升至年2020年中的71%。

面临压力，岑钊雄的亮相从来都是否认它的存在。

这些年，粤港澳大湾区一直是时代中国的“凭据地”。财报数据显示，其土储91%集中在广东，成都、杭州、武汉、长沙四地占比合计才有9%——天下那么多土地，就在这一个地方“薅羊毛”，绝不越雷池半步。

云云姿态，能够辅助岑钊雄将风险和成本保持在较低水平。至于规模上不去，天下500强的理想实现不了怎么办？一旦泛起政策收紧，区域生长压力增大又该怎么办？岑钊雄没有回复过。你别问，问就是“土地够用”。

2019年9月，圈子里还传出时代中国向全员分配销售义务的新闻。员工要么完成销售义务，为时代中国带来现金流；要么选择脱离，为时代中国减轻成本肩负。此一遭，时代中国员工数目削减至5955人，降幅到达37.41%。

厥后的官方回复中，时代中国否认裁员，不外承认了分配销售义务的事实。至于缘故原由，你也别问，问就是“这是行规”。

一边是资源还够用，一边是行规要遵守，无论岑钊雄找到哪些缘故原由，都是掩饰时代中国失速的事实。以现在的条件，时代中国何时能走出天下500强的措施？还没履历壮年，时代中国有了“变老”的趋势。算下来，距离昔时提出三大宏愿，也不外三年的时间。

最后的光

岑钊雄会甘于平庸吗？固然不会。究竟在他手上，另有一张“王牌”。

财报数据显示，停止2020年6月30日，时代中国的总土地贮备约为2180万平方米，其中都会更新项目总数跨越150个，潜在总建筑面积约5200万平方米。在所有片区中，虽然清远以23.8%的占比位列第一，但参考货值水平，占比19.1%的广州才是其重仓之地。

公然数据显示，2020年9-11月广州延续3个月销量突破10000套，“金九银十”后的11月更是到达11892套的峰值；这段时间内，广州新居的均价已涨到30146元/平方米——这是一块热得发烫的土地，很值钱。

与此同时，广州又是海内旧改最集中的区域之一。凭据统计部门的数据，早在2000年当地城镇化率已完成62.5%，都会老化问题早已泛起，于是主管部门迅速执行革新设计。

将这些旧改项目转化为土储，企业省去了招拍挂的繁琐流程与高昂成本，直接进入开发阶段，这是一件何等幸福的事儿啊！驻扎在广州，既能享受土地增值的福利，又能获得旧改资源弥补。对时代中国而言，其中价值不言而喻。

要知道，2018年时代中国将都会更新营业首次列入营收，就有27.76亿元，不外无奈的是，2019 年其都会更新项目不升反降至21.68亿元，降幅到达21.91%，占比总营收应声降至5.1%；而2020年上半年，这部门收入大降至0。在财报中，时代中国对于这一板块的“0收入”做了注释，是疫情影响了整体施工历程。

“若是招拍挂拿地是短期打法，那么都会更新就属于中历久谋划。”凭据亿翰智库分析师看法，旧改从来不是短线生意，确认房屋产权、商定拆迁抵偿、完成互助签约、后期项目开发……每个环节都需要时间。

详细时间是多少？良久，但难卜会有多久。因此指望旧改的“米”，缓解眼前的“饿”，基本来不及。投入无法迅速兑换产出，这成为众多房企未曾涉足相关领域的要害缘故原由，也是时代中国贮备大量旧改项目却迟迟未能用来美化财报的缘故。

更恐怖的是，在这个羁系力度空前，市场流动性欠缺的年月，真的饿久了，谁还在乎吃相？有的吃，能活下去最主要，于是竞争逐渐成为行业的主旋律。

公然数据显示，广州在2018年放置9个旧村与互助企业签约，到2019年增至31个，停止2020年12月10日已有51个旧村乐成签约。已有的旧改项目并不少，未来还会有更多地块入市，可是这些项目还够分吗？未必。

凭据克尔瑞公布的统计数据，2020年朋分广州旧改蛋糕的企业已不止时代中国一家，其中不乏中国恒大（3333.HK）、龙湖团体（0960.HK）、保利生长（600048.SH）这样的行业巨头，现在的时代中国已是腹背受敌。

盯上旧改肥肉的房企中，时代中国不是收获最多的，也不是地块最宽的，更不是潜力最大的。所有人都加入的时刻，时代中国能挺得住吗？当重仓之地广州的补给能力日渐退化，时代中国还若何实现当初的宏愿？实在太难了。

结语

时代中国能成为天下500强吗？一切很难说。

以2020年榜单来看，上榜中国大陆公司平均销售收益率为5.4%，平均净资产收益率9.8%，在历史的某个时刻，时代中国都曾经到达，甚至逾越这些平均值，只要继续拉高营收和净利润，入围榜单真的有机遇。

只是问题在于，对岑钊雄而言，入围榜单另有那么主要吗？当时代中国需要面临亘古未有的增进压力，传统优势项目最先迎来行业巨无霸的挑战时，若何活下去才是要害。至于那些虚名，已经不再主要。