中阳期货

2018年，“支撑生长”是住房租赁市场的主旋律。

长租公寓凭此迸发增进。昔时一级市场融资93亿元，同比增进81%；拉动一、二线都市房租狂涨，北上广深等地均匀涨幅凌驾20%，深圳地区最高涨幅达30%。

2019年，跟着政策的收紧和房租价钱的下落，不少长租公寓运营商资金链断裂，频仍“爆雷”。青客公寓、蛋壳公寓为了续命，与时刻竞走“流血上市”，不到一年，股价下挫逾60%。一级市场投资数目锐减50%，资源趋于理性，更多地流向大平台。

2020年终，一场疫情，更是将已然松动的长租公寓行情直接击穿。近期，从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集合“爆雷”，连累租客、房主逾万人，触及资金超亿元。

这是继甲醛、涨房钱问题后，长租公寓在中国4.5万亿租赁市场中投下的第三枚“炸弹”，牵动着近2.2亿租赁人口的敏感神经。

自若，继贝壳后，左晖力推上市的下一个目的。作为国内长租公寓“一哥”，虽然坐拥百万租客，但日子比外界设想的困难许多。面对凄风苦雨，自若可否撑到末了？

被熟知的A面——牢靠、房源多、装修睦

小林，27岁，IT公司需求分析师，2016年大学毕业后便开启租房生涯。

小林向亿欧示意，本身租住自若已有4年，虽然问题照样许多，有时刻也会去投诉，以至投诉无果，然则已比许多中介要好。“我也住过房主直租的，许多事变真的没办法实时沟通处理，照样图费心吧。”

“费心”是年轻人租房的刚需，关于备受生活糙磨和租房毒打的年轻人来讲，自若的“相对最好”，成了他们末了的顽强。为此，他们情愿支付高于市场均匀水平的房租。

在亿欧提议的一项调研中，租客挑选自若的前三大原因是牢靠、房源多、装修睦。

追念十年前的租房形式，沿街的小广告、黑中介、信息网，构建出一个集约且无序的租房市场大环境。照片与现实不符、假房源、套路租等征象屡见不鲜，租客一般要支付巨大的精神和时刻本钱，都未必能敲定一个惬意的住处。

自若的涌现，作为一个相对通明的中介，较大水平处理了租客面对的信息不对称问题。亿欧新花费研讨副总监李庆山以为，长租公寓阅历了数十年的生长，在大都市，基础将“投机倒把”的作坊式中介镌汰出局，剩下的企业已在走质量化、个性化线路。

租客经由过程线上挑选，线下看房，不出不测的话，基础能够一天内找到惬意的屋子。

小方在租房时，会以事情所在为中间，以三非常钟通勤间隔为半径，在地铁站、公交站等交通轻易的地区开端圈定备选小区，然后约管家看房。

“自若的房源照样比较多的，就算本身现实看房后，一一排除了前期肯定的选项，管家基础能够依据我的形貌，在小区四周找到让我以为还不错的屋子。”小方通知亿欧。

在北京、上海、武汉、成都等地商圈四周，自若的房源不仅广泛较我爱我家、麦田要多，装修作风也依附“简约”、“通亮”标新立异，赢得年轻人的喜爱。

2020年，是自若竖立的第十个岁首，但关于中国的长租公寓，或许只是起步。

优望公寓首创合伙人丘运贤示意，长租公寓运营不仅仅是简朴的租赁效劳，其背地有着异常长的产业链。现在来看，我国长租公寓的产业链生长照样比较低级的，以至许多照样空缺。

恰是由于长租公寓是一个巨大的体系性工程，也就很难防止牵一发而动全身的逆境。

跟着资源退潮，长租公寓市场暗潮涌动，一些行业乱象伺机而动；问题得不到有用处理，不停有租客重蹈覆辙。甲醛问题、间隔问题、涨价问题，自若一个也没落下。

被疏忽的B面——甲醛、间隔、涨价

2018年8月尾，一篇名为《阿里P7员工得白血病身死，生前租了自若甲醛房》的文章引爆互联网，寂静好久，以自若为代表的长租公寓甲醛问题终究浮出水面。

即使在医学上没法直接证明甲醛会致使癌症，但不可否认，过量吸入甲醛会损伤身体健康。在黑猫投诉上输入“自若甲醛”，共有158条投诉信息，不少租客反应，请CMA机构检测后，发明自若甲醛严峻超标，并有涌现咳嗽、头晕的病症。

而这，距阿里P7员工身死的音讯已过去两年，问题好像并没有减缓。

2020年3月初，小朱租住在保利樾广场，四个月后，眼睛入手下手痛苦悲伤，身上长出红斑且蜕皮，涌现银屑病病症，病院诊断结果为寓居环境甲醛超标而至。

随即在小朱屡次强烈要求下，自若对小朱寓居的房间进行了甲醛检测，结果是规范值三倍多。然后，自若并没有专人主动与小朱沟通退换房。

在微博、知乎、租房论坛等平台，关于甲醛，租客最关注“甲醛伤害”、“甲醛治理”这些问题。

小毛通知亿欧，在租房的时刻，本身会优先挑选“非初次出租”的衡宇，并在屋内摆放绿植和活性炭，坚持屋内空气流通，只管下降吸入甲醛的风险。

以北京为例，亿欧经由过程调研发明，自若分地区初次出租衡宇占比最高达4%，不少衡宇尚在空气质量检测中，就已对外标价出租。

自若经纪人小刘示意，“热点地段的房源非常紧俏，有的初次出租衡宇，空置期不到一周就会被抢租”。

自购衡宇装修后一般需空置半年，以至一年时刻，另有甲醛味；而租客住进刚设置完的新居，无异于“人工甲醛净化器”。

关于优良房源，需求远远大于供应。一边是如饥似渴的租客，另一边是急于出租的中介，双方的“默契”，让自若甲醛的隐患如悬顶之剑。

甲醛无处不在，没法肃除，租客只能全力防止。但租房间隔是相干执法做出过明文规定制止存在的。

2019年7月8日，北京市住建委、羁系局宣布了三个合同范本，个中明确规定“制止间隔房，不得转变衡宇内部结构支解出租”。

政策宣布后，自若随即入手下手大范围撤除间隔，但仍不乏“漏网之鱼”。

小李通知亿欧，2020年8月尾，本身搬进了北京大屯路某小区一“三居室”主卧，“现实上是一个两居室，我租住的主卧是从起居室间隔出来的，由于位置适宜，面积大，还带阳台，就没在乎间隔问题”。

不过小李也有本身的搅扰，由于是间隔墙，隔音结果很差，很轻易被室友的说话声和关门声吵醒。

假如没有被锐意告发，羁系部难以发明不了间隔的衡宇。躲藏的间隔房实在一直在租客之间流转，潜伏的风险也在随之蓄积。

另外，涨价问题，虽然不像甲醛、间隔直接发生风险，一样让租客苦不堪言。

自若曾在疫情时期被曝房钱“不降反涨”，激发租客的诛讨。而自若一直存在的问题是：当租客续租或转租衡宇的时刻，房钱可能会上涨。

有租客示意，本身以2890元/月的价钱租住自若，提议转租后，房价上涨，由本来的2890元上涨至3190元。自若的划定规矩是转租不出去，押金全扣；转租出去，押金退半。该租客示意，自若的划定规矩让本身进退为难，末了无法退租并补偿一个月房租作为违约金。

另有不少租客提到“租前被管家锐意遮盖”、“海燕设计强迫挂钩房钱贷”的问题。

“租前，自若管家很热情，带着看房；迥殊是炎天，骑着电动车满头大汗，带着我一套一套看”，小周说道。“然则签约后，管家立场大变，屋子涌现种种问题，不能实时复兴。我租房不到一年，管家换了两个，许多事变须要反复说许多遍，客服更是形同虚设”。

自若被疏忽的B面，却已成为租客心中不能疏忽的一面。

亿欧以至发明，在自若官网展现的中心代价中，已看到“客户”二字位列第一。

问题何来？

自若为什么会涌现甲醛、间隔、涨价等问题？实在，这是行业面对的共性问题，终究都指向长租公寓的商业形式。潘石屹曾说过，长租公寓的房钱报答不足1%，即使房钱翻倍，关于运营商来讲，照样亏的。

相比之下，自若还算是荣幸的，由于不少长租公寓的资金链已断裂，留下一地鸡毛。

2020年前后，青客公寓、蛋壳公寓纷纭赴美上市，面对的倒是不停打折的股价和缩水的市值。

2017-2019年，青客公寓一连三年净亏损15.5亿元，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元；同时，摆在青客公寓和蛋壳公寓面前的，另有“房钱贷”隐患和用户投诉等问题。

如前文提到的，我国长租公寓市场还处于初期阶段，迥殊是5000元以下的刚需市场，租客价钱敏感性高，能蒙受的溢价空间有限，这也就造成了在这一价钱区间的公寓运营商本钱掌握和资金接纳的压力比较大。

“长借短出”（即按年收取租客房钱，按月支付房主房租）、房钱贷，为什么会成为“爆雷”的导火索？

公寓家COO杨剑凌示意，就是由于运营商短时间红利无望，所以愿望经由过程疾速构成范围来取得资源市场的承认和投资，而前期构成范围的资金，只能经由过程现有租客房钱的预付来完成。

所以，长租公寓运营商为了活下去，就只能不停冒死取得新的流动性。

增量市场有限，偕行厮杀成了常态。

把时刻拉回到2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖高调去职，并向媒体示意，以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩展范围，以高于市场一般价钱的20%~40%争抢房源。

杨剑凌强调，一旦现有房源的空置率和溢价率涌现恶化，就会有崩盘的风险。从自若房钱上涨、空置衡宇急于出租等问题，不难看出其面对着巨大的衡宇空置率压力。

在长租公寓商业形式的背地，亿欧智库研讨院院长由天宇以为，涌现问题的根本原因，在于资金方对长租公寓的投资报答抱有高预期，而运营方的现实营业复杂度较高，两者不婚配，行业层面可能要回归理性。

身处个中的长租公寓运营商，也将必将阅历种种形式的阵痛。

瓴峰投资合伙人孙林骏一样以为，在这个行业不管运营团队照样投资方，都要有一个优越的心态，沉下心来打磨产物，竖立体系，均衡好资金与范围扩大的关联。

长租公寓运营商为了可延续运营，照样要把红利置于范围之前，做好本钱掌握和运营。

另外，除了企业本身须要做的，作为集合式公寓的代表，魔方公寓、YOU 公寓首创人刘洋都强调了“政府”在个中的推进作用。

政府应当支撑长线、低息资金进入长租公寓，完美金融、税务等配套政策，加强行业治理，建立头部标杆榜样企业，让行业构成“良币驱赶劣币”的民风。

关于长租公寓的将来，蘑菇租房首创人龙东平示意，新手艺的渗入异常重要。但现实上新手艺的运用，依然没法转变长租公寓的商业形式与红利才能。

“体系化的管理才能，电子签约手艺，大数据分析、科技金融、智能硬件、物联网等等都邑有很好的生长与运用场景。比拼价钱，舒适度，性价比，这对花费者来讲是功德。”

“但行业合作也一定会越发猛烈”，龙东平强调。

末端

前有青客公寓、蛋壳公寓“流血上市”，后有接连“爆雷”的长租公寓运营商，自若也正在面对着甲醛、间隔、涨价等辣手问题的磨练。

可否撑得下去，改变行业“困局”，照样得看熊林率领下的自若是不是情愿在行业内领先自我反动。

近5万亿范围的长租公寓市场，日夕会涌现新的商业形式，或许会有新的玩家进入。作为龙头自若来讲，驱逐将来的应战之前，应当修炼出更久长、更慢的心态。

申谢

因篇幅限定未能将一切内容附上，但谢谢多位专业人士在本文写作过程当中供应了异常有代价的看法及雄厚案例，迥殊申谢（排名不分前后）：

魔方公寓、蘑菇租房首创人龙东平、优望公寓首创合伙人丘运贤、YOU 公寓首创人刘洋、公寓家COO杨剑凌、瓴峰投资合伙人孙林骏、亿欧智库研讨院院长由天宇、亿欧新花费研讨副总监李庆山。

WIETOP研讨司理杜云亦供应了有代价的看法，文中小林、小方、小朱、小毛、小李、小刘均为假名。