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2020年3月，西南财经大学出书了一本书，叫《蓝光创业史》，讲述四川房企一哥蓝光生长（600466.SH）30年的企业生长履历，首创人杨铿若何从一家汽配厂起步，干到了现在排名天下30强的房企。

这本书出书之前的五年，蓝光生长简直可谓高歌猛进。2015年借壳迪康药业上市后，其合约销售额从昔时的182亿元大幅飙升，到2019年跨越千亿门槛到达1015亿元，复合增进率高达53.5%；形成“地产 医药”双轮驱动的营业结构，并实行天下化扩张“东进南下”战略，赛马圈地文旅项目；2019年10月，旗下物业板块蓝光嘉宝服务（2606.HK）分拆赴港上市。

“腰部房企”蓝光的故事，是这一轮周期里众多开发商狂飙突进的典型：他们踏准市场节奏、极致高周转、加杠杆扩规模。但在调控风暴下，蓝光形势急转直下。

2020年，蓝光地产主业销售仅增进2%，远未及1500亿元的预期目的。与此同时，蓝光的谋划现金流仍在恶化。2020年三季报显示，公司谋划流动发生的现金流量净额为-98.49亿元，同比下降-391.5%%，不得不大量发债高息融资输血；债务压顶，去杠杆艰难，蓝光一度踩中所有三道红线；同时，内部人事动荡，总裁级高管大批去职。

相比于泰禾、中原幸福的停业逆境，蓝光虽尚未至此，但也是危急四伏。现在，作为公司实控人，年届60的杨铿一边开启卖卖卖之路，一边将自己26岁的次子杨武正推上了前台。

两年时间，

从发力多元化到卖子求生

2021年3月11日，杨铿将所持的蓝光嘉宝服务65.04%的股份，卖给碧桂园服务，生意溢价30%左右，总价到达49.64亿元。生意完成后，蓝光仅剩下0.42%的内资股。

这桩物业行业最大一笔收购案出乎市场意外。中指研究院数据统计，碧桂园服务、嘉宝服务在百强物业企业划分排名第1、第11位，后者在2020年刚斥资超7亿元完成17起并购案。2020年，嘉宝服务营收同比增进30%为21亿元，净利润同比增进23%为5.5亿元，在管面积为1.29亿平方米，同比增进81%。

“这家公司基本面照样不错的，碧桂园也是溢价30%收购，拿到控股权。杨老板之前对物业寄予厚望，请了中民未来的孙哲峰来管，但许多答应目的并未完全兑现，现在母公司遇到难题了，就脱手卖掉回笼资金。”一位专注于物业领域的投资人对作者示意。

疫情之下物业股颇受资产市场认可，但此时卖掉嘉宝服务或与蓝光生长资金链主要直接相关。对于这笔生意，蓝光生长称，“有利于增添公司现金流，促进焦点营业的谋划和拓展”。

杨铿的无奈显而易见。

2020年8月，“三道红线”融资新规出炉，高欠债压顶的蓝光生长条条踩中。其2020年半年报显示，扣除预收款后的资产欠债率为71.34%，净资产欠债率同比攀升26.5个百分点至105.7%，现金短债比为0.75。

卖掉物业之前，2020年7月，杨铿已经将蓝光生长所持的迪康药业100%股份，所有卖给湖北汉商团体，生意价钱为9亿元，同时还签下三年合计净利润2.7亿元的对赌协议。迪康药业是蓝光推行双轮驱动营业之一的生物医药板块焦点资产。

至此，蓝光从“双轮”变“独轮”，而在两年前，杨铿还在鼎力推进多元化生长战略。

“在我看来，若是不做推翻式的商业模式再造，只是一个纯粹的地产商，往后很难生计，以是一定要实验新的商业模式。”2018年天下“两会”时代，杨铿对外界示意。

那时，蓝光确立文旅团体，推出“水果侠”主题天下IP。在推介质料中，蓝光称，“（水果侠）填补国产文旅IP的空缺。与其他乐园品牌相比，水果侠项目开发周期短、选址天真、投入少回报快、自主性强，不依赖外洋乐园品牌”。

据不完全统计，从2018年到2019年不到两年时间，蓝光文旅在天下赛马圈地，签约了包罗都江堰、天津、昆明、济南、扬州、邯郸、新乡等多地项目，合计设计跨越4000亩地，设计投资跨越425亿元。

但文旅项目难赚钱是业界共识，此前，万达13个文旅项目也因谋划晦气所有卖给了融创。

蓝光文旅也逃不开这样的宿命。2017年4月，在距离融创文旅城不足3公里处，第一个蓝光水果侠星球主题乐园落地在都江堰，那时宣称投资近20亿元。仅仅三年后，在疫情到来的2020年头，该项目便宣布暂停运营，直到今天也未有恢复营业。此外，作者梳剃头现，现在除天津、昆明、重庆等地的三两项目在建外，其余项目至今尚无希望。

在蓝光内部，文旅板块仅现实运营两年，旋即在2019年底被整合进商业团体，文旅两任认真人张强、唐军也先后去职。不外，在蓝光生长财报中并未披露文旅项目的财政数据，暂无从得知其详细亏损情形。

三道红线猛降两档，

但隐匿债务仍高企

自2015年借壳上市后，蓝光销售规模急剧膨胀，债务也水涨船高。

财报显示，从2016年终到2020年年中，蓝光有息欠债规模划分为217亿元、302亿元、530亿元、568亿元、714亿元，净欠债率划分为90%、91%、102%、80%、105%。

在去年年中条条踩中三道红线之后，仅过了半年，到了2020年终，蓝光的净欠债率大幅降至92.93%，现金短债比攀升到1.13倍，扣除预收款后的资产欠债率为73.65%，仅有资产欠债率一项未达标。

此前的两笔生意，杨铿回笼了58亿元。在销售回款不畅、买地力度未见放缓的情形下，短短半年欠债率下降之快，或更多归功于财政技巧的掩饰，这集中体现在永续债的增进、做大少数股东权益，以及增添联营合营公司股权投资等。

永续债由于不计入欠债而计入股东权益，颇受高杠杆扩规模的房企青睐，例如恒大、保利、绿城、雅居乐、融创等，但也是利润黑洞，融资成本往往很高。在行业纷纷削减永续债规模时，财报显示，住手2020年三季度，蓝光永续债规模仍到达44.74亿元。

财报显示，2017年终至2020年年中，蓝光生长的少数股东权益划分为45.02亿元、113.34亿、199.07亿、256.03亿，占净资产的比重则划分为23.63%、41.82%、50.89%、54.95%。与之对应，少数股东损益的净利润占净利润的比重，则划分为-9.2%、10.9%、16.8%、2.1%、9.9%。

显然，上述对应占比显著不符，悬殊过大，说明蓝光在互助方的谋划业绩分配，与对应项目的股权占比二者不相匹配，这意味着可能有大量隐匿的明股实债，蓝光真实欠债规模也可能远比财报出现得更大。

同时，蓝光融资成本显著高于一致体量房企，财报显示，2016年至2019年，其融资成本划分为9.06%、7.19%、7.54%、8.65%。为此，蓝光一直在大量发债、借新还旧。2020年，蓝光刊行的多笔美元债，利率普遍高于10%，最高到达11%。

此外，蓝光还热衷于对外担推荐行融资。其通告显示，停止到2021年1月尾，蓝光及控股子公司对外担保余额到达702.28亿元，占到2019年归属上市公司股东净资产的365.52%。

一位地产行业券商剖析师对作者示意，虽然业界普遍存在把母公司作为信用主体给项目公司担保融资，但云云高的占比，这在一致房企中处于最高水平。更主要的是，在行业利润率越来越薄的情形下，若是单项目地王之类亏损过大，母公司作为担保方要举行代偿，这存在较大的风险。

大批高管麋集去职，

26岁次子要转型金融？

多元化营业遭遇滑铁卢、调控风暴降临的同时，蓝光内部治理层动荡不安，短短半年三任总裁级高管去职。

2020年12月，杨武正接任余驰，被任命为蓝光生长常务副总裁兼首席运营官，分管投资系统、谋划系统。半年前，杨武正取代蓝光生长副董事长张巧龙进入蓝光董事会。

杨武正为杨铿次子，去年刚满25岁，也创下了业界最年轻房二代接班的纪录。一位蓝光内部人士对作者示意，杨铿宗子也在蓝光事情，至于为何次子接班，内部员工也不清晰。

外界对于这位95后接棒人知之甚少，网上甚至找不到他的照片。提名董事的通告显示，杨武正持有美国德雷塞尔大学金融本科学历和英国华威大学金融硕士学历，曾任蓝光投资控股团体董事、董事长助理。

新官上任三把火，2021年1月尾召开的蓝光年终总结会暨来年谋划会上，杨武正有句话格外引人注重。他示意，蓝光的治理，要在保证权威性的条件下，去服务于营业，“我们的导向是要在合适的约束下，让员工铺开手脚，去起劲实现价值的最大化”。

前后半年之内，据作者统计，余驰、张巧龙、王万峰（副总裁）、孟雄伟（人力认真人）先后去职，他们多为在蓝光事情超十年的老臣。此前，房地产圈鲜有云云短时间大规模流失高管先例。至于是自动去职照样被迫脱离，现在尚不得而知。

现在，辅佐杨武正的职业司理人，是来自华润置地的迟峰。他于2019年12月入职蓝光生长担任CEO，其成名于华东市场的开拓，相符杨铿推进“东进南下”战略的人选尺度。

“东进南下”战略的价值，则是左支右绌，蓝光不停失守大本营成都区域。财报显示，从2017年到2020年上半年，成都及四川区域销售额占比从40.9%下滑至17.33%。

一位耐久关注成都的市场人士对作者示意，西南重镇成都大区域最近些年市场显示很好，包罗融创、万科等外来房企，以及内陆的阳光大地、领地、德商置地房企都在加码拿地投资，他们确实充实享受到了市场盈利。然则蓝光却将重心转移到东部市场，逐渐失去本土老大职位，这是战略上的失误。

克而瑞数据统计，2020年成都及四川市场销售TOP 10排行榜中，均已不见昔日四川领头羊蓝光生长的身影。

蓝光也最先反省这两年的战略失衡。2020年4月的业绩会上，公司治理层示意，我们在华东所结构的团队数目和资源倾斜力度异常大，2018年下旬有意识削减西南稀奇是成都区域的投资力度，2020年以后，连系短周期的讨论以及公司杀青的共识，从3月最先在西南区域，稀奇是四川加大了力度。

从拿地力度来看，蓝光并不手软。诸葛找房数据显示，近三年蓝光拿地总额划分为430亿元、494亿元及517亿元，平均溢价率划分为30.31%、23.04%及39.16%。但激进扩张的后遗症则是在土地成本不停上升的同时，天下楼盘项目整体售价却在下跌，近三年每平米售价划分为10670元、9270元及8590元。

蓝光内部推行“3641”的高周转模式，即拿地3个月内开工，4个月开盘，开盘当日去化率60%，1年内项目正现金流。一位蓝光成都区域市场员工对作者透露，只管团体有明确要求，但由于内部自身欠债和高融资成本，有些项目在起劲扩规同时，没有到达利润和成本目的，包罗成都、达州、天津等诸多项目存在亏损问题。

公然资料显示，2020年4月，蓝光内部曾下发处罚转达，针对前期投资项目决议失误造成公司重大损失，对项目投资追责，处罚工具包罗杨铿、余驰，以及四川区域总，罚款划分为200万元、100万元及10万元。市场预测或因蓝光与重庆房企爱普互助的成都项目面临亏损所致。

2021年开年之际，杨铿提出蓝光要第三次创业，高度聚焦住宅地产开发、现代服务业，同时开拓全新赛道。新上任的接棒人杨武正则示意，蓝光要金融化转型，探索第三增进曲线，“代表着蓝光的未来”。

“第三次创业”的豪言刚放出一个月，现代服务业焦点资产蓝光嘉宝服务就被卖掉。不知道杨令郎的金融化转型能坚持多久？

住手发稿，蓝光生长尚未回应上述关于公司谋划问题的问询。