永安期货

每一波IT产业的迭代，不仅牵引着一个都会甚至整个国家经济，更会搅动产业群集的区域楼市。从PC时代最先，电商、共享经济、互联网金融、短视频，多是云云。为数重大的码农，由此成为房地产从业者最关注的群体之一，这种关注在中国互联网之都北京尤为亲热。

导读

壹 ||多位置业照料向经济考察报示意，码农成为买房主力，另有一个缘故原由是比起其他行业，互联网公司能辅助员工解决户口或事情栖身证。

贰 ||一个位于海淀五道口“宇宙中央”项目华清嘉园，那时汇聚了北京顶级高校青年的灵感，与中关村初代互联网公司勃发的野心，被称为“民间硅谷”。

叁||海量码农们的到来，让北京的西北角“旺”起来了。

肆 ||瞄准阿里员工，是华樾北京的一大营销偏向，焦亚洲率领的营销团队通过客户调研，逐步领会了阿里员工的“钱包”。

伍 ||互联网行业在20年内写就了一个个造富神话，胡森即是通过自身履历，坚信互联网能让年轻人实现财富阶级跃升的行业。

北京楼市打破多年幽静，是从2020年8月最先的。地处北京昌平东小口镇的绿城奥海明月，恰好赶在那时开盘，踩对了节奏就成了网红盘，至今累积卖出上千套屋子。由于西向中关村东升科技园，其中七成左右客户是“码农”。

同花顺数据显示，当月北京商品住宅销售面积为99.3万平方米，创下2017年以来单月销售面积新高，9月破了100万平方米，12月112.9万平方米成交量刷新2016年来的纪录。

据统计：今年1月北京住宅成交前三甲奥森one、岚山悦府、奥海明月的购房客户中，有七成为互联网科技从业职员；华樾国际、华樾北京等项目成交客户中，阿里和美团等IT企业的员工占了四成。这一波，“码农”们的孝顺功不能没。

凭证著名互联网公司百度的产物——百度百科的注释：码农是指编码的农民，最最先这是程序员的自嘲，厥后又被泛指互联网科技公司的员工。实在相比同龄人，他们大多收入不菲，若是有公司股权，身价就更可观了。

事实上，每一波IT产业的迭代，不仅牵引着一个都会甚至整个国家经济，更会搅动产业群集的区域楼市。从PC时代最先，电商、共享经济、互联网金融、短视频，多是云云。为数重大的码农，由此成为房地产从业者最关注的群体之一，这种关注在中国互联网之都北京尤为亲热。

现在，开发商又要最先研究新一海浪潮了。

2月5日，快手上市，除了让程一笑和宿华两位80后首创人身家暴涨，也让4551名快手持股员工的人均身家到达3445万港元（按快手3月4日收盘价盘算）。5个月后，快手员工们手上的股票锁定期竣事可以变现。

一位快手员工告诉经济考察报，他在快手事情3年多，持有股票价值近3000万元，扣除45%的小我私人所得税，得手约1650万元。变现后，他的选择异常明确：买房。

3月4日晚，有新闻称百度获得香港二次上市批准，集资规模最多50亿美元。整个2021年，已有字节跳动、滴滴出行、商汤科技、知乎、猿指点等互联网企业传出上市设计。对那些深谙北京楼市变迁的房地产老人来说，又将是充满想象的一年。

01、码农成就销冠

奥海明月楼盘同位于东小口板块，是向阳、海淀、昌平三区的交汇处，西有中关村、西二旗，东有望京。区域5年未供地，市场早已嗷嗷待哺，又由于是限竞房（售价受到政府明确限制的商品房），限价5.88万元/平方米，吸引了大量周边互联网产业客群。

绿城奥海明月的一位置业照料陈慧，从去年9月至今，共卖出了超百套屋子给“码农”们。由于项目面向的客群大多来自“互联网大厂”，让陈慧蓄客时驾轻就熟，往往只需要随口问一句，“您是从哪过来的，平时在哪上班”，大致便知道客户的事情生涯圈子。

据她的统计，超百套屋子，阿里、腾讯和快手员工购置140平方米的大户型居多，岁数在30岁上下；百度员工则主要购置了88、110平方米的中户型，购房者更年轻化，最小的仅24岁；而65平方米的小户型成交中，网易、新浪、美团员工占了大多数。

一位30岁出头、入职快手近3年的购房者，来访当天便跟陈慧签下了一套140平方米的大户型，还先容了两位同事各买了一套，均是3天内付完首付款。当陈慧惊讶于客户的购置力时，却获得了略显“凡尔赛”的回答——“若是我早进快手一年，我们就不会在这里相遇。”原来他2017年以前入职的同事们分得期权较多，上市后相约看房都是总价万万以上的改善盘，甚至别墅。

逐步地，陈慧练就了一眼识别“码农”的手艺，外观上看三点——格子衫、戴眼镜、发量较少，言论上话少低调、简朴直接。此外，由于同个办公室、同级别同事的年薪相近，且不隐讳谈论买房投资的话题，买房之后老带新效应显著。陈慧记得有一个客户，定房后建微信群，拉上了后厂村区域的同事、同砚、前同事等近200人，分享买房攻略。

春节前一周，陈慧接到了一个百度客户，看房第二天便定房付款。陈慧好奇地问着急买房的缘故原由，客户才注释：“由于下周公司要发年终奖了，他们（同事）一发就发几十万，一定有一批人要跑来买房，我要趁他们来之前把房赶快买了。”

码农们买刚需盘的需求很简朴，总价够得上，位置距离公司近，付款上车十分武断。开年2个月内，陈慧共成交了33套，其中19套是“一见钟情”，即到售楼处当天便定房。

多位置业照料向经济考察报示意，码农成为买房主力，另有一个缘故原由是比起其他行业，互联网公司能辅助员工解决户口或事情栖身证。户口政策逐步收紧，非京籍买房条件需在北京交5年社保，但许多互联网公司内部排队申请事情栖身证，一样平常需要半年至一年，最快的只需两个月。部门公司会给员工提供约40万元-60万元的免息或低息贷款，作为员工购房福利。

02、初代神盘

北京互联网产业大致漫衍在四大板块：腾讯（北京）、遐想、小米、百度、网易、快手、新浪从原来的中关村北上，扎堆在后厂村板块；阿里、美团、陌陌抱团在望京；京东选择从中关村南下，在亦庄一枝独秀；字节跳动、商汤、爱奇艺等仍留在中关村。

上世纪90年月，坐拥清华、北大等高校资源的中关村区域，被视为中国“新经济”的窗口，也是最早一批高科技公司的发家地，遐想、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京东等巨头均降生于此。

一个位于海淀五道口“宇宙中央”项目华清嘉园，那时汇聚了北京顶级高校青年的灵感，与中关村初代互联网公司勃发的野心，被称为“民间硅谷”。2006年前后，这里降生了一批互联网早期创业公司，批量走出了美团王兴、字节跳动张一鸣、快手宿华、优美说和HIGO徐易容、狂风影音冯鑫等一群互联网创业者。

建于1994年华清嘉园，由华远地产开发，其一期开盘时间是2000年，彼时开盘价4500元/平方米，次年二期开盘价涨到7000元/平方米。20余年已往，归属于老旧小区的华清嘉园均价仍在12万元至15万元，很长时间都是北京楼市的标杆。

而海淀万柳区域的万城华府项目，也由于中国商业教父、第一代科技企业家柳传志曾经做过业主，而成为售楼员津津乐道之处。万城华府在当地的着名度很高。万柳周边住民至今还说：“若是你看到万柳周围的中介都站到街上发广告单，这就说明万城华府出屋子了”。

现任华樾北京、华樾国际营销认真人焦亚洲，17年前正幸亏万城华府担任销售员。据焦亚洲回忆，请柳传志去看项目，照样通过万柳区域另外一个楼盘的销售员，才拿到他的联系方式。

那时焦亚洲的上司、万城华府的项目总鄂俊宇，2020年2月份还曾发同伙圈追忆“华府影象”。17年前的“非典”时期，鄂俊宇正与美国设计师闭关研究产物定位和方案设计。

这个项目地块位于昆玉河畔，毗邻三山五园，中关村的日渐崛起，让鄂俊宇立志要把它打造成北京西部精品项目。在产物设计上，20万平米全做成300平米以上的户型，把塔楼做成一层一户的豪宅，开启了北京市场大平层产物的先河。

精耕细作的产物主义也让互联网初代大佬、金融高层、煤老板们纷纷为万城华府买单。为了吸引京城豪宅客群，万城华府主打圈层营销。为了拓客，项目周围的万柳高尔夫球场是万城华府的耐久巡展点，“万柳高尔夫球场的会员基本都是北京西边的新贵，我们去那赠予客户高尔夫球、举行晚宴等，顺带让销售将会员们请到项目，留下电话，再追访，以此成交了许多屋子。”焦亚洲的影象里，那是一段只要勤快就能当上“销冠”的日子。

03、西北“旺”了

随着互联网公司的壮大，中关村租金居高不下，新办公楼资源越来越少，难以承载众多企业的快速扩张。

2009年，百度成为打头搬入上地区域的互联网公司，入驻“搜索框”大厦，周边的鹏寰大厦、奎科大厦、首创空间大厦也都留下过百度的痕迹。2014年，百度科技园在“搜索框”大厦向西3公里的后厂村子地。

往后，滴滴、网易、腾讯等大佬纷纷北上，将总部或北京分公司从中关村搬到了西二旗、上地和西北旺。2016年，扎根中关村焦点区的20年的新浪也来了。

海量码农们的到来，让北京的西北角“旺”起来了。

IT产业在西二旗、后厂村蓬勃生长，互联网公司市值连续走高，一大批高管、精英拿着高薪，却没有地方消费。或许是提早嗅到大厂北上的信号，2008年，融创中国孙宏斌联手首钢地产，以20.1亿元拿下了北五环外的西北旺地块。3年后，西山壹号院入市，与百度科技园、腾讯北京总部仅一墙之隔。

西山壹号院瞄准了互联网新贵们壮大的购置力，在户型设计上，300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居，其产物尺度在那时整个北京市场并不多见。

至今，百度、腾讯大楼的员工们，向西远望百望山的晚霞，经常都能俯瞰到西山壹号院。周围的二手房中介们经常将小区内住着什么人，当成营销说辞。一度，还成为了后厂村、西北旺码农们口中计量财富的单元：快手上市后股价翻番，持股员工平均身家超3000万港元，被戏称“快手人手一套西山壹号院”。

一位中介告诉经济考察报，当下我们所熟知的互联网新贵，许多都是小区业主。

后起之秀的小米，2010年最早在中关村银谷大厦807室降生，往后逐步迁居到卷石大厦、宏源大厦，再到五彩城大厦，又租了五彩城周围4栋楼，5年间一年搬一次家。到了2019年9月，雷军才率领小米搬进位于上地的小米科技园。

在清河五彩城办公的几年间，小米与华润置地结下了不解之缘，从一最先的写字楼租客与房东，演酿成业主与开发商，并在2018年升级为团结拿地并举行产业互助的同伴关系。“小米有大量高管住在万橡府（橡树湾第五期）。”一位华润内部人士透露，小米刚入住五彩城最早的东区写字楼时，和华润签了许多年的租赁协议，但那时的小米影响力并不大。随着小米逐步壮大，以及华润精耕细作的造城能力，把周边的区域价值动员起来了。

2018年11月，华润置地和小米团结体以26.57亿元拿下了昌平区七里渠公建夹杂住宅用地，随后定案名为万橡华府。一位知情人士透露，万橡华府将作为小米员工房，内部售价约在3万元/平方米-4万元/平方米之间，部门可对外出售。小米高管们对代建方华润提出的需求是：希望把万橡华府打造成像万橡府一样的屋子，希望小米的年轻员工也能住上“万橡府”。

04、望京分流

在北京，BAT中的B（百度）和T（腾讯）在后厂村，只有A（阿里巴巴）在东北五环的望京板块。2015年，阿里在望京绿地中央C座安营。2019年12月，阿里北京新总部启动建设，新总部位于来广营东路，预计在今年8月结构封顶，2023年正式投入使用。美团、陌陌、优酷、携程、360、58同城、雪球、百合网等亦扎根望京。

在阿里北京新总部启动建设前两个月，首开团结金地拿下周边一地块，即是现在的华樾北京，项目于2019年12月首期开盘、次年4月加推，两次均在1个多月内实现清盘。

距离阿里新总部800米，华樾北京客群中有4成是互联网科技公司员工，其中阿里客户占比跨越20%。

瞄准阿里员工，是华樾北京的一大营销偏向，焦亚洲率领的营销团队通过客户调研，逐步领会了阿里员工的“钱包”。好比，总价约700万元的屋子，主要是阿里p6级别以上的员工在买。

整个望京5年没有供货，且项目是地铁上盖，区位和交通成为互联网产业人口就近置业主要思量的因素。“这些互联网精英们大多都是90后，习惯了都会商圈的生涯方式，且事情节奏大多996、007，不愿意花更多时间在通勤上。”上下班岑岭有多堵？焦亚洲说了一个细节：到了晚上10点，互联网白领们纷纷打卡下班，项目售楼处经常打不到车，滴滴打车排队到100多号。

同是互联网公司，但望京与西二旗的客群特征不尽相同。“西二旗偏科技类，而望京偏商业运营类，与码农有所差异。”焦亚洲先容，在华樾北京设计设计阶段，金地便着重突出项目兼有都会荣华区配套与小区内一方静谧归属的立意。思量到互联网公司客户多是海归、精英，注重生涯品质，项目更多地将心思用在打造园林上，启用金地在西二环的顶豪产物金地华著原班设计团队。

园林上增添了近2成的投入，但焦亚洲坚信，把成本花在客户关注的地方，这些互联网新贵们会愿意为之买单的。“这些互联网年轻人，好比能够在阿里做到p6以上的级别，险些都是行业佼佼者。”对他们而言，生涯方式的吸引力是第一位的，而园林是生涯方式的主要承载，“铺一个草皮，项目也能卖，业主入住后最多自行添置家居提升幸福指数，但很难对绿化大动干戈。”焦亚洲注释。

厥后的销售数据应证了焦亚洲及团队的设想：互联网客群对价钱敏感度较低，客户全抢最贵的楼层、户型。“20多层的楼，每个楼栋最贵的次顶层、中高层一堆人抢，而最廉价的2、3层，廉价近50万，却是卖得较慢的。”

华樾北京还刷新了焦亚洲自己从业近20年的一个认知。由于二期开盘前突遇新冠疫情，售楼处关闭，部门客户从未见过屋子长什么样，就远程付完全款定房，互联网、金融行业居多。“互联网小精英们有一种认知，愿意信托互联网上看到的器械，纵然是买一个大几百万的屋子。”“阿里人一定不会在日间来签约。

”针对互联网人996、007的事情节奏，销售职员租房也会离售楼处近一点，晚上12点下班是常态，甚至有许多IT人破晓2、3点到售楼处看房、定房，售楼处24小时需有人值班。

05、新贵崛起与传奇远去？

互联网行业在20年内写就了一个个造富神话，胡森即是通过自身履历，坚信互联网能让年轻人实现财富阶级跃升的行业。

2008年，胡森硕士结业后，放弃了国开行的offer，毅然加入腾讯做一名码农。一年后，他决议北上，在同伙租住的回龙观合租屋里蹭住了3个月。2010年，胡森选择加入奇虎360，并在5年间从高级工程师得手艺司理，再得手艺总监的位置。

2014年，当胡森决议去职创业，卖掉奇虎360股票套现了1000万元，这是他人生的第一桶金。这笔钱被胡森在东四、西二旗买入了3套屋子，现在的价值翻了2-3倍。

几回创业失败后，2020年，胡森选择回到西二旗的大厂，梦最先的地方，担任中层营业治理者。除了薪资较高，胡森更看重的照样公司给予自己的权限，以及股票期权。

“程序员实现财富自由的路径之一，即是加入独角兽公司，拿到大量期权，并坚守到上市套现。”胡森说。

2021年，百度香港二次上市的脚步近了，知春路的字节跳动称正思量将部门营业上市，中关村的商汤科技、知乎，以及后厂村的滴滴出行等互联网企业，前仆后继地传出上市设计。

如若上市，又将有一批互联网新贵期权变股票。

而当问起北京市场，能否再造类似已往橡树湾、万城华府、五矿万科如园等“神盘”时，一位曾介入过橡树湾项目的认真人示意很难，“不是市场购置力不足，也不是开发商产物功力退化了，是北京市场已经没有大盘，且价钱限制也要求开发商必须压缩利润、追求流速，抓紧回款。”“已往所谓神盘的乐成，是把土地价值最好地展现出来。但在差其余都会生长阶段，有关部门思量的偏重点会差异。好比当下，更主要的是刚需客能否上车。”该项目认真人说。

（胡森、陈慧为假名，实习记者蔡瑞对本文亦有孝顺）